l

Нежилые помещения в банкротстве застройщика

30 ноября 2017 г.

partner1

Манцерев Кирилл Алексеевич
Управляющий партнер 
ЮФ "Щетинкин, Манцерев и партнеры"

В свете последних событий с долевым строительством в городе Пенза, часто задают вопросы о том, как осуществляется защита прав дольщиков, заключивших ДДУ на приобретение коммерческих помещений. По квартирам в банкротстве застройщика все понятно: участник долевого строительства в стадии наблюдения или в стадии конкурсного производства включает свои требования либо в реестр требований о передаче жилых помещений, либо трансформирует свое требование в денежное. При этом, законодательство не предусматривает возможности включения в такой реестр требований, связанных с нежилыми помещениями.

Выходит, что дольщики-коммерсанты не могут подать такое же заявление в арбитражный суд, как и дольщики по квартирам, потому что такое заявление не будет удовлетворено (см., например, определение Верховного Суда РФ от 09.02.2016 N 302-ЭС15-6122постановление АС Московского округа от 27.01.2016 N Ф05-7805/15)

А коль скоро дольщик-коммерсант не может заявить требование о передаче ему нежилого помещения, то возникает ряд вопросов, ответы на которые мы постараемся дать ниже:

 

  1. Будет ли включаться нежилое помещение, являющееся предметом ДДУ, в конкурсную массу при банкротстве застройщика?
  2. Застройщик в стадии наблюдения достроил дом. Как получить собственность на нежилое помещение?
  3. Застройщик в стадии наблюдения. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома не получено. Какие действия можно предпринять дольщикам по коммерческим помещениям?
  4. Введено конкурсное производство в отношении застройщика. Дом не достроен. Что делать дольщикам по нежилым помещениям?

 

Вопрос №1. Будет ли включаться нежилое помещение, являющееся предметом ДДУ, в конкурсную массу при банкротстве застройщика?

 

Да, такое нежилое помещение должно быть включено арбитражным управляющим в состав конкурсной массы.

Согласно ст.131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

С момента завершения строительства многоквартирного жилого дома, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и до момента передачи объекта долевого строительства дольщику, - такой объект является собственностью застройщика и подлежит включению в конкурсную массу.

В случае, если многоквартирный жилой дом не завершен строительством, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства. При этом особенности реализации такого объекта в ходе конкурсного производства установлены законом о банкротстве.

Сам по себе договор участия в долевом строительстве не порождает прав на нежилое помещение, поскольку такой договор не исполнен (имущество не передано, право собственности дольщика на коммерческое помещение не зарегистрировано). Исключение коммерческого помещения из конкурсной массы в ходе процедур банкротства застройщика возможно только по судебному акту, принятому арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве застройщика.

 

Вопрос №2. Застройщик в стадии наблюдения достроил дом. Как получить собственность на нежилое помещение?

 

Все требования, связанные с передачей жилых помещений, с даты введения наблюдения могут быть предъявлены только в рамках процедуры банкротства с соблюдением ст.201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». То есть, по жилым помещениям, в случае завершения строительства дома в стадии наблюдения либо конкурсного производства, включенные в реестр требования дольщиков погашаются арбитражным управляющим путем передачи им квартир.

Закон не предусматривает применение тех же правил для дольщиков, заключивших договоры на приобретение коммерческих помещений.

Требования дольщика-коммерсанта о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве (п.п.5 п.1 ст.201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Таким образом, в случае завершения строительства жилого дома и выдачи в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, дольщики коммерческих помещений смогут защитить свои права и получить в собственность свою недвижимость только путем подачи соответствующего иска в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика.

Вступившее в законную силу решение суда, которым признано право собственности на недвижимость, является основанием к государственной регистрации прав Росреестром.

 

Вопрос №3. Застройщик в стадии наблюдения. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома не получено. Какие действия можно предпринять дольщикам по коммерческим помещениям?

 

Как и все кредиторы, дольщики-коммерсанты в целях участия в первом собрании кредиторов вправе предъявить требования в течение одного месяца с момента публикации объявления о признании должника банкротом.

Еще раз необходимо обратить внимание на то, что требования у дольщиков-коммерсантов (которые включаются в реестр), могут быть только денежными. Очень важно, что на данном этапе денежные требования можно заявить только в результате отказа от договора участия в долевом строительстве.

Иными словами, если дольщик-коммерсант трансформирует свое требование в денежное, он в дальнейшем не сможет подать заявление о передаче ему в собственность нежилого помещения (в случае завершения строительства многоквартирного жилого дома).

С момента принятия арбитражным судом заявления о признании застройщика банкротом срок исполнения им обязательства по передаче объекта долевого строительства считается наступившим (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 N 18АП-4398/13).

В соответствии с п.1 ст.9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», участник долевого строительства вправе отказаться в одностороннем порядке от договора в связи с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства.

При этом, согласно п.2 данной статьи, при расторжении ДДУ по указанному основанию дольщик вправе требовать возврата уплаченной по договору денежной суммы и уплаты процентов.

Данные денежные требования дольщик-коммерсант может включить в реестр требований кредиторов, расторгнув ДДУ в одностороннем порядке.

 

Вопрос №4. Введено конкурсное производство в отношении застройщика. Дом не достроен. Что делать дольщикам по нежилым помещениям?

 

Иная ситуация возникает с введением конкурсного производства при недостроенном доме. В течение двух месяцев с момента публикации объявления о введении конкурсного производства в отношении застройщика, участник долевого строительства вправе включить свое требование в реестр денежных требований, не расторгая ДДУ.

Это дает право участия в собраниях кредиторов, голосования по вопросам повестки дня. В принципе требование дольщика-коммерсанта должно будет быть учтено арбитражным управляющим при расчетах с кредиторами только в том случае, если оно включено в реестр.

Требование дольщика о передаче нежилого помещения рассматриваются по правилам статьи 100 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», при этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре (п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35).

Таким образом, в ходе конкурсного производства возможно включение в реестр требований дольщиков-коммерсантов, без расторжения ДДУ, и выраженное в денежной сумме.  

 

Требования участников долевого строительства, основанные на ДДУ, являются обеспеченными залогом в силу ст.13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». В связи с этим, при подготовке заявления наши юристы рекомендуют включать в него основания возникновения залога и требования об учете данных требований в реестре как обеспеченных залогом недвижимого имущества.

БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

ПО ТЕЛ. 306-919

 Другие статьи по теме:

Банкротство: требования кредитора в иностранной валюте

Банкротство физических лиц: ожидания и реальность

ООО без имущества: как юристам удалось получить 1 миллион долга с помощью процедуры банкротства

Участие в долевом строительстве: расчеты по новым правилам

+++++
Комментарии
09 декабря 2017 г.
Имя: Владимир
Здравствуйте! Наш застройщик в городе Пенза (ОАО "Пензастрой"). Сейчас введено наблюдение. В арбитражный суд мы (собственники нежилых помещений) не подавали. Какие наши теперь действия? Нужно подавать в районный суд или в арбитраж? С какими требованиями обращаться?
Ответить
30 декабря 2017 г.
Имя: ЮФ "Щетинкин, Манцерев и партнеры"
Здравствуйте, Владимир! Требования необходимо предъявлять в арбитражный суд. В зависимости от того, достроен дом или нет, можно заявить требования о признании права собственности на помещение, либо о возврате денежных средств. Будет лучше всего, если Вы опишите полную ситуацию юристу, во избежание поспешных решений.
Ответить
18 января
Имя: Татьяна
Здравствуйте! Калуга Сейчас введено наблюдение в отношении застройщика. В арбитражный суд мы не подавали. Нежилое помещение по ДДУ перешло к нам (юр.лицу) на основании соглашения об отступном ( физлицо передало нам право по ДДУ на нежилое помещение в погашение долга по договору займа) Нужно подавать в арбитраж, но с какими требованиями обращаться? расторгать договор ДДУ нет смысла денег не будет, не для того мы погасили займ.
Ответить
18 января
Имя: ЮФ "Щетинкин, Манцерев и партнеры"
Здравствуйте, Татьяна! Законом о банкротстве не предусмотрено специального порядка для предъявления требований об исполнении обязательств по ДДУ, предметом которого выступает нежилое помещение. Поэтому, по общим правилам, дольщик-коммерсант вправе только отказаться от ДДУ и потребовать возврата денег.
Разумеется, это не соответствует интересам кредитора, желающего получить именно актив, а не право требования.
В судебной практике по банкротству застройщиков имеются примеры, когда дольщик-коммерсант предъявляет требования о признании права собственности на нежилое помещение и суд удовлетворяет такое требование при наличии совокупности обстоятельств, в том числе если заявленное требование является текущим. Это важно, т.к. есть также и много отказных решений, когда требования не являются текущими. При этом, МЖД должен быть введен в эксплуатацию. Если разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено, то нужно требовать признания права на долю в незавершенном строительством объекте, основываясь на правовые позиции ВС РФ.
Можем предложить Вам подготовку полной правовой экспертизы Вашей ситуации со ссылками на судебную практику и разработкой стратегии защиты. Она поможет Вам правильно оценить риски и сформулировать позицию для судебной защиты.
Связь с нами: info@sm-pravo.ru
8 (8412) 306-919
+ 79374141402
Ответить
26 февраля
Имя: Юрий
Какие ограничения накладываются на земельный участок под незавершённым строительством , если застройщик ушёл на банкротство , а земельный участок был в аренде и Аренда закончилась в процессе КУ ?
Мы собственники этого участка и у нас было ДДУ арендой земли .
Ответить
17 июня
Имя: Юрий
Спасибо большое
Ответить
26 февраля
Имя: ЮФ "Щетинкин, Манцерев и партнеры"
Здравствуйте, Юрий. Такие ограничения могут быть наложены только судом в порядке, установленном ст.201.3 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Вы можете взыскивать неосновательное обогащение (арендные платежи) и ставить их в очередь текущих платежей. Если на участке уже выстроен объект, в т.ч. объект незавершенного строительства, возвратить участок не удастся.
Ответить
14 июня
Имя: Антон
Здравствуйте! Москва, Урбан Групп- через в начале июля планируют сделать банкротом. Дом достроен, поставлен на кадастр, в Росреестре. Присвоены номер и улица. Введен в эксплуатацию. Купили кладовку 2 года назад по предварительному-договору купли продажи. Урбан говорил, что дом не оформлен в собственность, не поставлен на кадастр и не передавал основной договор. Просил подождать каждый месяц. Финал- Урбан банкротят через 20 дней, а мы не можем оформить в собственность кладовку. Что делать? В какой суд идти? Как потребовать признание права на собственность? Спасибо!
Ответить
14 июня
Антон, требуется срочно подать иск о признании права собственности на нежилое помещение. После введения конкурсного производства в отношении застройщика все требования к нему будут подлежать рассмотрению арбитражным судом с применением правил ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Судебная практика по этому вопросу говорит, что передача застройщиком нежилых помещений после введения процедуры банкротства должна осуществляться с соблюдением порядка очередности, установленной федеральным законом. Поэтому целесообразно успеть заявить иск до введения процедуры.
Ответить
19 июля
Имя: Ксения
Денис здравствуйте. А если не успели подать иск до введения процедуры. Что делать в таком случае? Дом достроен, введен в эксплуатацию, квартиру получили а кладовку нет
Ответить
23 июля
Имя: Петр
а если уже введена процедура? можно ли расчитывать на признание права собственности на нежилое помещение?
Ответить
01 августа
Имя: Наталья
Иск о признании права собственности на кладовку успели заявить до признания застройщика банкротом, но судья назначила рассмотрение на середину октября, т.е. накануне закрытия реестра кредиторов. Нет понимания, какое решение вынесет. Можно ли параллельно с исковым в СОЮ о признании права включиться в реестр с денежными требованиями (по этой же кладовке)? Не повлечет ли это негативных последствий для дольщика?
Ответить
15 июня
Имя: Татьяна
Здравствуйте! Москва и опять Урбан готовящейся к первому заседанию по иску о признании его банкротом. Вопрос: кладовка в недостроенном доме тоже может быть признана судом общей юрисдикции собственностью дольщика до введения конкурсного производства? И если да, то как обозначить кладовку в иске? Как долю в общем имуществе, или как объект, но тогда нужна ли экспертиза степени готовности для суда? Спасибо.
Ответить
15 июня
Имя: ЮФ "Щетинкин, Манцерев и партнеры"
Добрый день! Хотим обратить внимание на то, что решения судов общей юрисдикции о признании права на долю в незавершенном строительством МЖД очень часто встречались в "прошлые года", когда и закон о банкротстве был другим, и в целом правоприменительная практика шла по пути необходимости первоочередной защиты дольщиков. Сейчас все чаще встречаются отказные решения, особенно по нежилым помещениям. Кладовка - тоже нежилое помещения, ни один нормативный документ не различает коммерческие и некоммерческие площади, есть классификация только по критерию "жилое и нежилое". По закону о банкротстве лица, заключившие ДДУ о приобретении нежилого помещения, должны трансформировать свои требования в денежные и включить их в реестр требования кредиторов. Разумеется, это не самый лучший вариант для кредитора по понятным причинам, поэтому дольщики предпринимают попытки признать право собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Устоявшейся на уровне ВС РФ (по нежилым помещениям) практики по данному вопросу нет, поэтому здесь нет никакого другого выхода, кроме как заявить иск в суд и добиваться решения. Как правило, требования формулируются примерно так: признать право собственности на долю ____ в незавершенном строительством объекте: ______, что представляет из себя нежилое помещение _____ (характеристики из ДДУ). Экспертиза степени готовности дома должна быть в материалах дела, если нет прочих документов, подтверждающих данное обстоятельство (как то технический план, технический паспорт, техническое обследование и прочее). Важные момент: после введения конкурсного производства все требования подлежат рассмотрению арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, поэтому иск в СОЮ можно подать только ДО введения процедуры.
Ответить
15 июня
Имя: ЮФ "Щетинкин, Манцерев и партнеры"
Недавно Роман Бевзенко (https://vk.com/id1277771) опубликовал пост по этому вопросу, в котором высказывает мнение о том, что СОЮ будут отказывать в удовлетворении таких исков.
Думаю, что рассуждения более чем оправданы.
Ответить
15 июня
Имя: Вероника
Добрый день! Москва, Урбан групп. Скажите, пожалуйста, если парковочное место в жилом доме, достроенном и сданном в эксплуатацию, приобретено по предварительному договору купли-продажи, но застройщик не оформил это место в собственность, поэтому не был оформлен основной договор купли- продажи, есть ли шанс через суд оформить его в собственность? И еще вопрос - если достроенные или недостроенные дома, нежилые помещения в них не оформлены застройщиком в Росреесре как собственность, попадают ли они потом в конкурсную массу?
Ответить
15 июня
Имя: ЮФ "Щетинкин, Манцерев и партнеры"
Добрый день! Да, в сданном доме больше шансов признать право собственности на нежилое помещение (парковочное место), чем в недострое. Важный момент: если вы подадите иск до введения конкурсного производства, т.к. после его введения ваше требование должно трансформироваться в денежное. По такому иску необходимо доказать, что заключенный договор является фактически основным, поскольку предусматривает все существенные условия основного ДКП, в т.ч. оплату, обязательства по оплате исполнены полностью.
По второй части вопроса: все объекты, не переданные в собственность контрагентов (в данном случае, покупателей, кроме ДДУ по жилым помещениям) и принадлежащие застройщику к моменту введения конкурсного производства, включаются в конкурсную массу.
Ответить
16 июня
Имя: Юрий
Добрый день.
В процессе наблюдения , дом введён в эксплуатацию .
Мы дольщики по нежилым.
Можем до введения КУ , получить право на нежилое помещение.
Чем это чревато ?
Может ли КУ отменить регистрацию права ?
Ответить
19 июня
Имя: ЮФ "Щетинкин, Манцерев и партнеры"
Добрый день, Юрий!
После введения наблюдения все требований к застройщику удовлетворяются в порядке, установленном ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Сделки, нарушающие очередность, либо иные положения закона, могут быть оспорены конкурсным управляющим, либо кредиторами.
Если Ваш ДДУ уже исполнен (оплачен) и есть возможность подписать акт приема-передачи, то мы рекомендуем это сделать до введения конкурсного производства. В результате этого есть шанс сохранить имущество и снизить риски.
Ответить
19 июня
Имя: Вероника
Добрый вечер! Банкротство Урбан групп. Кладовка в достроенном доме, сданном в эксплуатацию, но не поставленном на кадастровый учет по ДДУ. Есть АПП коадовки. Нужно ли в этом случае подавать иск в СОЮ для признания собственности или это не потребуется, так как есть АПП? Заранее спасибо!
Ответить
19 июня
Имя: ЮФ "Щетинкин, Манцерев и партнеры"
Здравствуйте, Вероника! При наличии АПП подавать в суд не обязательно. После постановки на кадастровый учет МЖД и входящих в него помещений и до исключения застройщика из ЕГРЮЛ препятствий к регистрации прав не будет.
Ответить
20 июня
Имя: Вероника
Банкротство Урбан групп. Если дом построен, сдан в эксплуатацию, но не поставлен на кадастровый учет, есть ДДУ на квартиру в этом доме, полностью оплачен, есть АПП. Нужно ли подать заявление в СОЮ до открытия конкурсного производства для признания права собственности на эту квартиру? Одни юристы гоаорят, что нужно, другие - что нет. Если не нужно, может ли потом конкурсный управляющий включить эту квартиру в конкурсную мвссу и продвть ее другим собственникам? Если не через СОЮ, то как доказать и получить право собственности на эту квартиру в дальнейшем? Заранее спасибо за ответ!
Ответить
20 июня
Имя: ЮФ "Щетинкин, Манцерев и партнеры"
Здравствуйте, Вероника! Дело в том, что основанием к государственной регистрации права собственности на Ваше помещение уже выступают АПП, спор о праве не объект долевого строительства отсутствует. Наличие решения суда о признании права собственности на это помещение не разрешит проблему кадастрового учета многоквартирного дома и входящих в него помещений, так как по закону о госрегистрации недвижимости, одним из оснований для учета выступает технический план.
В силу изложенных причин три вывода:
- ДДУ, документов об оплате и акта приема-передачи достаточно для возникновения прав на квартиру и дальнейшей регистрации в Росреестре.
- Наличие решения СОЮ о признании права собственности на квартиру не помешает, но и не поспособствует регистрации прав в Росреестре, так как причина невозможности регистрации не в отсутствии правоустанавливающих документов, а в непостановке дома на кадастровый учет.
- До момента регистрации права собственности на квартиру за дольщиком, такое имущество официально принадлежит застройщику. По закону о банкротстве все принадлежащее застройщику имущество должно быть включено в конкурсную массу. При этом все жилые помещения учитываются отдельно, в соответствующем реестре, и не передаются в конкурсную массу до момента либо регистрации прав за дольщиком, либо трансформации требований о передаче жилого помещения на требование денежного характера.
Общий вывод:
полагаем, что решение СОЮ о признании права собственности на квартиру создаст дополнительное правовое основание к возникновению прав на квартиру, но не решит проблему регистрации права на нее до момента постановки жилого дома на кадастровый учет. Поэтому обращаться в СОЮ не обязательно. Только если хотите дополнительно подстраховаться.
Ответить
1 2
Оставьте комментарий
Имя*:
Подписаться на комментарии (впишите e-mail):

Введите код с картинки:
* — Поля, обязательные для заполнения

Понравилась статья и Вы считаете ее полезной ?
Поделитесь ею с друзьями.