l

Верховный Суд РФ определил судьбу нежилых помещений в банкротстве застройщика

21 февраля 2019 г.

14 февраля 2019 год Верховный Суд РФ вынес свое Определение № 308-ЭС18-15980 по делу № А53-7967/2017, которым отменил судебные акты нижестоящих инстанций и признал требования дольщика, заключившего договор об участии в долевом строительстве в отношении нежилого помещения коммерческого назначения, право залога.

              В этот раз дело о банкротстве застройщика рассматривалось Арбитражным судом Ростовской области, в который дольщик по нежилым помещениям обратился с заявлением о включении его требований в реестр. После рассмотрения вопроса судами трех инстанций дело попало на рассмотрение Верховным Судом РФ.

              Главные выводы судебного акта:

 

  1. Требования дольщика по нежилым помещениям являются денежными и подлежат включению в реестр требований кредиторов по общим основаниям в четвертую очередь.

Полагаем, что данный вывод должен положить конец остающимся до сих пор решениям судов общей юрисдикции о признании права собственности на долю в незавершенном строительством доме.

  1. Требования дольщика по нежилым помещениям является обеспеченным залогом в соответствии с положениями статей 12.1 и 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Верховным Судом РФ указано, что в целях определения залогового статуса кредиторского требования, основанного на договоре участия в долевом строительстве, необходимо применять Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…».

По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) участниками долевого строительства (далее – участники строительства, дольщики) являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения.

Соответственно, положения статей 12.1 и 13 названного закона об обеспечении исполнения обязательства застройщика перед такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое помещение) объекта долевого строительства.

  1. Предмет залога зависит от степени готовности дома:
    1. До момента ввода объекта в эксплуатацию требования участника долевого строительства обеспечены залогом прав на земельный участок.
    2. Если зарегистрированы права застройщика на незавершенный строительством объект – то требования дольщика по нежилым помещениям обеспечены залогом также данного неделимого объекта незавершенного строительства.
    3. С момента ввода объекта в эксплуатацию здания залог распространяется на все помещения в данном здании, кроме тех, которые не являлись объектом долевого строительства или переданы иным участникам строительства.

 

Отдельный интерес представляет собой то юридическое обоснование, которое приводится Верховным Судом РФ в определении. Суд ссылается на ранее сформированную им правовую позицию, выраженную в определении от 02.07.2018 № 305-ЭС16-10864 (5), где участник долевого строительства по квартире отказался от ДДУ до возбуждения дела о банкротстве. Требование дольщика включено в третью очередь реестра требований кредиторов, а квартира была продана другому лицу. Однако суды признали наличие права залога у дольщика, расторгнувшего ДДУ на законных основаниях, а объектом залога выступает квартира.

Верховный суд указал, что поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование). А потому следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус.

Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений, вопреки выводам нижестоящих инстанций не имеется. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон № 214-ФЗ, ни Закон о банкротстве не предусматривают такое основание для прекращения права залога, возникшего в силу предписания закона, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве.

Более того, это бы входило в противоречие с существом залога как обеспечительной конструкции, устанавливаемой, в первую очередь, на случай неоплатности должника и главной целью которой является

наделение залогодержателя приоритетом при удовлетворении своих требований из стоимости предмета залога по отношению к другим кредиторам залогодателя.

#банкротство #банкротствозастройщика #нежилыепомещения #дольщики #дду #пензастрой

+++++
Оставьте комментарий
Имя*:
Подписаться на комментарии (впишите e-mail):

Введите код с картинки:
* — Поля, обязательные для заполнения

Понравилась статья и Вы считаете ее полезной ?
Поделитесь ею с друзьями.