В своем стремлении создать эффективные механизмы защиты прав дольщиков, в конце ушедшего года законодатель принял большой блок поправок к Федеральному закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Хотя практическая реализация некоторых положений данных изменений пока не произошла, в будущем следует ожидать как минимум работы по «новым правилам».
Основные изменения коснулись:
Новые требования к уставному капиталу застройщиков.
Отсутствие «негативных решений» в отношении застройщика.
Единый реестр застройщиков.
Создание фонда долевого строительства.
Раскрытие информации о застройщике.
Требования к договору участия в долевом строительстве и его регистрации.
Раздельный учет средств дольщиков.
Расчеты с застройщиком по счету эскроу.
Далее более подробно остановимся на втором пункте данных изменений, касающихся отсутствия в отношении застройщика «негативных решений».
В частности, п.2 статьи 3 ФЗ №214-ФЗ конкретизирует перечень таких решений:
- в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации и банкротства юридического лица.
- в отношении юридического лица - застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания.
Административное приостановление деятельности применяется в случае:
1) производственных аварий;
2) техногенных катастроф;
3) загрязнение окружающей среды;
4) массовое отравление людей (сфера общепита);
5) отравление лекарственными препаратами (фармацевтические компании);
6) возникновение пожаров;
7) несчастные случаи, травмы, эпидемии.
В частности, ст. 5.27 КоАП предусматривает административное приостановление деятельности юридического лица при нарушении пунктов законодательства об охране труда, ст. 6.4 КоАП – при нарушении санитарных нормативов при эксплуатации зданий и сооружений, ст. 6.3 – при невыполнении норм для обеспечения благополучной санитарно-эпидемиологической обстановки.
- в реестре недобросовестных поставщиков отсутствуют сведения о застройщике.
- в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка отсутствуют сведения о застройщике.
В целом, попасть в указанные реестры возможно и добросовестному лицу, допустившему незначительные нарушения, либо «огрехи» в оформлении документов. Однако, нахождение в таких реестрах может служить тревожным звонком для участников долевого строительства при выборе застройщика. Подробнее о реестре недобросовестных поставщиков можно смотреть здесь.
- у юридического лица - застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключением случаев, указанных в законе).
- у генерального директора и главного бухгалтера отсутствует судимость за преступления в сфере экономики.
Все вышеперечисленные требования возможно сопоставить с теми общими требованиями, которые предъявляются к участникам закупок для государственных или муниципальных нужд, подтверждая лишь общую добросовестность и отсутствие явных нарушений, что не гарантирует, и даже не увеличивает на сколько-нибудь существенно шансы на завершение строительства объекта в установленные договором сроки и с надлежащим качеством.
Поэтому юристы по-прежнему рекомендуют тщательно подходить к выбору застройщика, которому Вы готовы передать значительные средства в расчете на получение долгожданных квадратных метров.
