Кто не заметил, что за последний год-два размер аренды или земельного налога вырос в несколько раз? Вашему вниманию предлагаю некоторые правовые особенности по данному вопросу, которые обнаружены юристами ЮФ «Щетинкин, Манцерев и партнеры» при анализе документов одного из наших заказчиков.
Сегодня уже не новость, что увеличение аренды государственной или муниципальной земли, равно как и налога за собственную землю, произошло в результате оценки кадастровой стоимости. Не будем здесь говорить о традиционных способах снижения кадастровой стоимости, так как:
- это скучно и об этом не знает только ленивый;
- зачастую, традиционные способы снижения кадастровой стоимости земли неэффективны, поскольку затраты на подготовку документов превышают получаемый эффект от этого; административные комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости не пропускают существенных изменений в стоимости, а суды все чаще отказывают в удовлетворении требований.
Изложенные причины заставляют землевладельцев отказываться от процедур снижения кадастровой стоимости путем проведения собственной оценки, а нас те же причины заставили подумать над альтернативными способами. И вот что получилось.
Как оказалось, кадастровая стоимость интересующего нас земельного участка определена расчетным путем, как большинство участков на территории Пензенской области. Уполномоченный орган утверждает результаты оценки кадастровой стоимости следующим образом:
1) во-первых, утверждены результаты оценки конкретных участков, перечисленных в приложении к соответствующему нормативному акту (в случае с Пензенской областью, - Постановление Правительства Пензенской области от 15 ноября 2013 года № 850-пП). В данный перечень, разумеется, входит лишь небольшая часть земельных участков, в отношении которых была произведена оценка.
2) во-вторых, тем же нормативным актом утверждаются средние показатели стоимости одного квадратного метра земельного участка в соответствующем кадастровом квартале. Те участки, которые не вошли в первый перечень (а таких большинство), оцениваются в соответствии со средней стоимостью.
Следует заметить, что средняя стоимость одного квадратного метра земли варьируется в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. И вот здесь и начинается поле для ошибок в оценке.
Группы видов разрешенного использования также утверждаются нормативным актом, в различное время действовали различные классификаторы. Например, на момент оценки в Пензенской области, существовало 16 таких групп.
Из-за того, что разрешенное использование земельных участков не были приведены в соответствие с классификаторами, а сами классификаторы много раз менялись, очень часто при определении кадастровой стоимости земельный участок относят не к той категории, в результате чего стоимость значительно завышается.
Так произошло и в нашем случае. Объекты недвижимости, расположенные на земельном участке имеют одно назначение, а земельный участок отнесен к другой группе видов разрешенного использования, не соответствующей статусу объектов недвижимости.
В качестве примера: земельный участок имеет разрешенное использование «жилая застройка». Однако, жилая застройка может быть индивидуальной (малоэтажной) или многоквартирной (многоэтажной). Соответственно, и кадастровая стоимость таких земельных участков в разы отличается.
В нашем случае пересчет кадастровой стоимости земельного участка путем применения надлежащей группы видов разрешенного использования дал 50% эффект, то есть позволил снизить стоимость в 2 раза.
Важно, что для этого не потребовалось делать отчет об оценке и заключение СРО на него, так как ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает в качестве одного из оснований для пересмотра результатов кадастровой стоимости недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
Практическая рекомендация: посмотрите, как была установлена кадастровая стоимость принадлежащего Вам объекта недвижимости и проверьте правильность расчета и всех данных, которые были использованы при расчете. В случае, если данные были взяты некорректно, это может послужить к существенной корректировке кадастровой стоимости, а следовательно, и арендной платы (земельного налога).
