С наступлением банкротства застройщика риски не завершения строительства МЖД и утраты залогов возрастают. По этой причине большинство банков отказываются выдавать новые или рефинансировать уже выданные кредиты под залог проблемного жилья.
Как правило, новые кредиты банки перестают выдавать уже после наступления первых признаков проблем у застройщика. Но что делать тем, у кого уже есть ипотека?
Отношения, связанные с ипотекой квартир в строящемся доме, регулируются параграфом 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (абз.2 п.5 ст.5).
До момента завершения строительства многоквартирного жилого дома в залоге у кредитной организации находится не объект недвижимости (п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ), а право требования к застройщику, вытекающие из договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, можно сделать первый вывод о том, что до тех пор, пока право требования к застройщику сохраняется, - предмет залога никуда не исчезает, а следовательно, все стороны сохраняют «статус-кво», а у банка не возникает право требовать досрочного погашения кредита.
Такое положение в процедуре банкротства застройщика будет сохраняться до тех пор, пока права требования, вытекающие из ДДУ, не прекратятся.
Законом о банкротстве определены возможные моменты прекращения обязательств застройщика:
- ликвидацией должника с завершением конкурсного производства (ст.149 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст.419 Гражданского кодекса РФ).
- с передачей объекта незавершенного строительством МЖД в созданный дольщиками ЖСК.
Следует отдельно обратить внимание на следующее. Исходя из буквального содержания положений ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», следует что при передаче объекта незавершенного строительства новому застройщику (приобретателю) в порядке, установленном статьей 201.15-2 данного ФЗ, обязательства застройщика не прекращаются, а передаются новому застройщику. С следовательно, находящиеся в залоге у банка права не изменяются, ипотека не прекращается.
Правовое обоснование вывода:
В соответствии с п.1 статьи 382 Гражданского кодекса РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона
Согласно п.9 ст.201.15-2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.
Таким образом, схема удовлетворения требований кредиторов – участников долевого строительства путем передачи незавершенного строительством объекта новому застройщику не предполагает юридического прекращения обязательств застройщика, а лишь предусматривает механизм замены должника с застройщика-банкрота на новое лицо.
Совсем иная ситуация у тех ЖК, достройку которого планируется осуществлять по схеме ЖСК.
В соответствии с п.14 ст.201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.
При этом, отступное с точки зрения гражданского законодательства – это способ прекращения обязательств, а передачи этих обязательств другому лицу (ст.409 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, с момента передачи незавершенного строительством дома в ЖСК, обязательства застройщика прекратятся, а предмет залога будет утрачен.
Последствия утраты залога урегулированы ст. 344 Гражданского кодекса РФ и в ст.39 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
По общему правилу, кредитная организация вправе потребовать досрочного исполнения кредитных обязательств.
Между банком и заемщиком может быть заключено соглашение о замене или восстановлении залога. Иными словами, покупатели проблемных квартир могут предоставить в залог банку (с его согласия) иное имущество, достаточное для обеспечения исполнения их обязательств.
Действующим законодательством не предусмотрено каких-либо запретов на передачу в залог принадлежащего члену ЖСК пая, вследствие чего, при согласии банка, полученные кредиторами-дольщиками паи в созданном ими ЖСК могут быть переданы в залог банку с его согласия взамен прекратившимся правам требования к застройщику, вытекающим из ДДУ.
В настоящее время также реализуются программы рефинансирования кредитов, выданных на приобретение квартир в строящихся домах, застройщики которых впоследствии были признаны банкротами. Примерами таких застройщиков могут стать компании Урбан Групп. На сегодняшний день эта практика не имеет широкого распространения.
Основные выводы:
До завершения конкурсного производства, либо до передачи ОНС в ЖСК, - у банка отсутствуют права потребовать досрочного возврата кредита, т.к. заложенные права требований к застройщику сохраняются.
Ипотеки дольщиков, достройка домов которых планируется по схеме передачи к другому застройщику (приобретателю) – сохраняются, т.к. обязательства застройщика не прекращаются, а передаются новому лицу.
Ипотеки дольщиков, чьи дома планируется достраивать по схеме ЖСК, должны добиться соглашения с банком о замене залога, либо рефинансировать свои кредиты с привлечением других банков.
