14 февраля 2019 год Верховный Суд РФ вынес свое Определение № 308-ЭС18-15980 по делу № А53-7967/2017, которым отменил судебные акты нижестоящих инстанций и признал требования дольщика, заключившего договор об участии в долевом строительстве в отношении нежилого помещения коммерческого назначения, право залога.
В этот раз дело о банкротстве застройщика рассматривалось Арбитражным судом Ростовской области, в который дольщик по нежилым помещениям обратился с заявлением о включении его требований в реестр. После рассмотрения вопроса судами трех инстанций дело попало на рассмотрение Верховным Судом РФ.
Главные выводы судебного акта:
Требования дольщика по нежилым помещениям являются денежными и подлежат включению в реестр требований кредиторов по общим основаниям в четвертую очередь.
Полагаем, что данный вывод должен положить конец остающимся до сих пор решениям судов общей юрисдикции о признании права собственности на долю в незавершенном строительством доме.
Требования дольщика по нежилым помещениям является обеспеченным залогом в соответствии с положениями статей 12.1 и 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».
Верховным Судом РФ указано, что в целях определения залогового статуса кредиторского требования, основанного на договоре участия в долевом строительстве, необходимо применять Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…».
По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) участниками долевого строительства (далее – участники строительства, дольщики) являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения.
Соответственно, положения статей 12.1 и 13 названного закона об обеспечении исполнения обязательства застройщика перед такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое помещение) объекта долевого строительства.
Предмет залога зависит от степени готовности дома:
До момента ввода объекта в эксплуатацию требования участника долевого строительства обеспечены залогом прав на земельный участок.
Если зарегистрированы права застройщика на незавершенный строительством объект – то требования дольщика по нежилым помещениям обеспечены залогом также данного неделимого объекта незавершенного строительства.
С момента ввода объекта в эксплуатацию здания залог распространяется на все помещения в данном здании, кроме тех, которые не являлись объектом долевого строительства или переданы иным участникам строительства.
Отдельный интерес представляет собой то юридическое обоснование, которое приводится Верховным Судом РФ в определении. Суд ссылается на ранее сформированную им правовую позицию, выраженную в определении от 02.07.2018 № 305-ЭС16-10864 (5), где участник долевого строительства по квартире отказался от ДДУ до возбуждения дела о банкротстве. Требование дольщика включено в третью очередь реестра требований кредиторов, а квартира была продана другому лицу. Однако суды признали наличие права залога у дольщика, расторгнувшего ДДУ на законных основаниях, а объектом залога выступает квартира.
Верховный суд указал, что поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование). А потому следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус.
Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений, вопреки выводам нижестоящих инстанций не имеется. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон № 214-ФЗ, ни Закон о банкротстве не предусматривают такое основание для прекращения права залога, возникшего в силу предписания закона, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве.
Более того, это бы входило в противоречие с существом залога как обеспечительной конструкции, устанавливаемой, в первую очередь, на случай неоплатности должника и главной целью которой является наделение залогодержателя приоритетом при удовлетворении своих требований из стоимости предмета залога по отношению к другим кредиторам залогодателя.
