Блог

Проблема субординации требования, основанного на договоре участия в долевом строительстве при банкротстве застройщика

Проблема субординации требования, основанного на договоре участия в долевом строительстве при банкротстве застройщика


В одном из дел о банкротстве застройщика юристы нашей компании обратили внимание на проблему практического применения субординации требований аффилированных кредиторов. Дело в том, что статус участника строительства автоматически наделает кредитора дополнительными правами, тесно связанными с многоквартирным домом. Поэтому всякая субординация становится возможна только одновременно с лишением кредитора статуса участника строительства. Какие правовые нормы в этом случае должны действовать, разбирались юристы Щетинкин Денис и Манцерев Кирилл

С момента выхода Обзора судебной практики разрешения споров, связанных с установлением в процедурах банкротства требований контролирующих должника и аффилированных с ним лиц (утв. Президиумом ВС РФ 29 января 2020г.), основным способом защиты прав независимых кредиторов по отношению к кредиторам, контролирующим должника, является субординация, то есть понижение очередности удовлетворения их требований.

Иными словами, все требования к должнику-банкроту, которые принадлежат аффилированным или контролирующим лицам, могут быть понижены в очередности, если будет доказан ряд критериев, указывающих на корпоративный характер требования. В Обзоре приводятся примеры таких требований, устанавливаются правила распределения бремени доказывания между сторонами, а также закрепляются критерии и презумпции, при которых требование аффилированного кредитора не может быть поставлено в одну очередь с требованием независимого лица и подлежит субординации.

В процедурах банкротства организаций, осуществляемых по общим правилам, способ понижения очередности не вызывает вопросов – суд признает требование аффилированного кредитора подлежащим удовлетворению после завершения расчетов с кредиторами предыдущих очередей.

Остановимся на анализе норм параграфа 7 главы IX закона о банкротстве, устанавливающих особенности банкротства застройщиков.

Статьей 201.1 закона вводится понятие участника строительства, под которым понимается:

физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

В отношении требований участников строительства ведется специальный реестр, содержащий требования о передаче жилых помещений и требования о передаче машино-места и нежилого помещения или денежные требования.

Закон различает денежные требования участников строительства и требования о передаче имущества – жилого помещения, нежилого помещения, машино-места.

Также нормами главы о банкротстве застройщика устанавливается особый порядок установления требований участников строительства и особый порядок их удовлетворения. Помимо этого, действующее законодательство в ряде законов устанавливает целую совокупность специальных правомочий, предоставленных участникам строительства в деле о банкротстве.      

Данные особенности, в срезе субординации требований аффилированных кредиторов при банкротстве застройщика, порождают ряд практических вопросов.

Так, порядок и очередность удовлетворения требований кредиторов, среди которых отдельно выделены участники строительства, в деле о банкротстве застройщика отличаются от общих правил своими особенностями.

По общему правилу, в процедуре конкурсного производства все имущество должника включается в конкурсную массу, которая подлежит продаже с последующим распределением денежных средств между кредиторами в порядке установленной очередности.  То есть, в банкротстве по общим правилам, никакое имущество в стандартных условиях не передается кредиторам без проведения мероприятий по его реализации.

В деле же о банкротстве застройщика имеются принципиальные различия в правилах о распоряжении объектом незавершенного строительства и земельного участка под ним, для строительства которого привлекались деньги дольщиков.

Как минимум три сценария судьбы многоквартирного жилого дома в банкротстве застройщика закреплены в статье 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве):

·         незавершенный строительством дом может быть достроен Фондом по защите прав граждан – участников долевого строительства, после чего готовые квартиры подлежат передаче дольщикам, чьи требования включены в реестр.

·         фонд по защите прав граждан – участников строительства может принять решение о нецелесообразности завершения строительства и выплатить компенсацию дольщикам, чьи требования включены в реестр.

·         участники долевого строительства могут принять решение о создании ЖСК, которому будет передан незавершенный строительством дом для достройки, после чего дольщики смогут получить свои квартиры.

Еще один сценарий закреплен в статье 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которому многоквартирный дом может быть введен в эксплуатацию и квартиры в нем будут переданы дольщикам.

Есть и такой способ, при котором права на многоквартирный жилой дом передаются новому застройщику, который в свою очередь обязуется завершить строительство и передать помещения участникам строительства (ст.201.15-2 закона о банкротстве).

Во всех случаях обязательным условием удовлетворения требований кредитора в таком порядке является включение его требований в реестр, то есть с установлением статуса участника строительства. Наличие такого статуса наделяет кредитора специальными, повышенными правами по отношению ко всем остальным кредиторам. Нормы законодательства о банкротстве застройщика имеют своей главной целью удовлетворить требования дольщиков путем распоряжения особым способом многоквартирным домом, строительство которого не завершено. Получается, что эти особые правомочия связаны с имуществом застройщика-банкрота, являются в определенной степени коллективным требованием об исполнении, а не денежным требованием, каковые принадлежат всем остальным кредиторам.

Иными словами, обладание «привилегированными правами» не связано с отнесением требования к определенной очереди, их возникновение зависит исключительно с квалификацией требования заявителя как требования участника строительства. Связано это с вышеприведенными механизмами удовлетворения требований участников строительства за счет незавершенного строительством дома «вне очередей».

Проблемная часть вопроса начинается в тот момент, когда в качестве участников долевого строительства выступают лица, контролирующие должника или аффилированные с ним лица.

Как и любое другое требование, денежное или об исполнении, оно может вытекать из сделки, являющейся обычной для должника, либо же заключение сделки с аффилированным кредитором может происходить в условиях кризиса и служить способом компенсационного финансирования должника.

В первом случае, как полагает автор статьи, оснований для субординации требования вовсе не возникает, ведь акционер, участник или директор компании застройщика вправе приобрести у своей компании недвижимость и заключить с ней договор об участии в долевом строительстве на условиях, не отличающихся существенно от тех, которые доступны иным участникам гражданского оборота. Аналогичный подход, как нам кажется, является основополагающей идеей субординации, нашедшей свое отражение в многочисленных судебных актах (Определение Верховного Суда РФ от 6 июля 2017 г. №308-ЭС17-155б(2) по делу № А32-19056/2014, а также закреплены существующей судебной практикой Определение Конституционного Суда РФ от 27 января /2011 г. №75-0-0, Определение Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2015 г. №914-0, Определение Верховного Суда РФ от 6 августа 2015 г. №302-ЭС 15-3973 по делу №АЗЗ-16866/2013).

В том же случае, когда судом будет установлен факт заключения сделки с целью дофинансирования контролирующими лицами застройщика в условиях кризиса, возникает вопрос субординации таких требований.

Учитывая, что набор привилегированных прав возникает и реализуется одновременно у всех участников долевого строительства и не может быть произведен отдельно по отношению только к части из них, понижение очередности в чистом виде не применимо. Очевидно, что объект незавершенного строительства является неделимым, его невозможно достроить и передать частично. Именно характер требования участника строительства как своего рода «требования об исполнении» обуславливает невозможность его субординации. Ведь при исполнении такого требования, оно погашается полностью, и с этого момента не существует. Следовательно, говорить о возможности понижения очередности в данном случае не представляется возможным именно ввиду не денежного характера исполнения.

При этом, как нам кажется, является не основанным на праве и не соответствующем разъяснениям, данным в Обзоре практики Президиума ВС РФ, и подход, согласно которому требования аффилированного кредитора совсем не должны включаться в реестр. Если следовать при рассмотрении данного вопроса концепции притворной сделки, согласно которой контролирующее должника лицо, вместо использования механизма увеличения уставного капитала или внесения вклада в имущество общества, заключает иную гражданско-правовую сделку (в данном случае – договор участия в долевом строительстве), последствием может выступать применение правил о сделке, которые стороны имели ввиду в действительности (ст.170 ГК РФ). То есть, аффилированное лицо должно сохранить право на включение его требований в реестр, с условием удовлетворения его требований из имущества, оставшегося после расчетов с другими кредиторами - ликвидационной квоты.

Таким образом, понижение статуса кредитора – аффилированного лица – по договору участия в долевом строительстве, возможно только путем лишения такого кредитора статуса участника строительства.

Прямого регулирования порядка такого понижения законодательство не содержит. Отсутствует на этот счет и устоявшиеся правовые позиции правоприменительной практики.

Полагаем, что один из вариантов судебного суждения в такой ситуации может выстраиваться путем судебной оценки договора об участии в долевом строительстве как притворной сделки, прикрывающей собой действительную докапитализацию застройщика в условиях кризиса.

В этом случае, основанное на договоре участия в долевом строительстве требование подлежит переквалификации в обычное денежное требование и включения его в соответствующую очередь, что будет отвечать целях института субординации.

 

 Вторая практическая проблема данного вопроса состоит в том, что установленный законом порядок формирования реестра участников долевого строительства по общему правилу не предусматривает рассмотрения требований судом. Согласно ст.201.4 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», реестр участников долевого строительства формирует конкурсный управляющий самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в единой информационной системе жилищного строительства.

На разрешение суда такие требования передаются только при поступлении разногласий со стороны заинтересованных лиц. В практическом смысле прочие кредиторы и участники дела о банкротстве вовсе не могут узнать о фактах включения в реестр «дружественных должнику» дольщиков, ведь реестр нигде не публикуется, поэтому для получения сведений необходимо целенаправленно запрашивать информацию у конкурсного управляющего.

В этой части проблемы мы полагаем необходимым законодательные изменения, предполагающие, как нам кажется, публичное раскрытие реестра требований участников строительства в деле о банкротстве застройщика.

Другие статьи по теме:

Судьба ипотечных кредитов в банкротстве застройщика

Нежилые помещения в банкротстве застройщика

Внесудебное (упрощенное) банкротство физических лиц

Финансовый управляющий в деле о банкротстве физического лица. Ответы на вопросы.

Вывод активов должника. Как юристам удалось взыскать долг за счет имущества, выведенного на другое лицо.

Следующая статья

Статьи на похожие темы

Кибермошенничество

Кибермошенничество

Банкротству с ипотекой быть!

Банкротству с ипотекой быть!

Задайте свой вопрос

Задайте свой вопрос